Hoe los je de woningnood op? Experts: 'Groningen vergrijst en krimpt, let daar op'

Laten we eerst eens kijken naar het aantal woningen dat we nu in onze provincie hebben. Vorig jaar waren dat er ruim 290.000. Het aantal neemt al jaren toe. Deels komt dat door nieuwbouw, deels ook doordat bijvoorbeeld kantoorpanden worden omgebouwd tot woningen of huizen worden gesplitst in meerdere zelfstandige woningen..

Volgens de meest recente cijfers zijn er vorig jaar ruim 3.200 nieuwe woningen gebouwd in de provincie, het hoogste aantal sinds het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) deze gegevens bijhoudt.

Gelet op het woningtekort zal daar nog flink wat bij moeten komen. Landelijk wordt het tekort aan woningen op ruim 390.000 woningen berekend. In onze provincie zijn er dit jaar bijna 12.000 woningen nodig. Dat tekort neemt in 2025 toe tot ruim 13.000, en zal daarna langzaam dalen, zo is de prognose van ABF Reseach. Pas in 2045 voorziet het onderzoeksbureau geen tekort meer.

De overheid ziet de woningnood ook. Begin dit jaar lanceerde het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening een plan om tot aan 2030 900.000 woningen te bouwen, waarvan 28.500 in onze provincie. 20.000 daarvan zijn extra huizen, de overige 8.500 nieuwe woningen zijn ter vervanging van gesloopte woningen.

Landelijk is de opgave inmiddels naar boven bijgesteld.

Een stevige ambitie, en het is maar de vraag of deze doelstellingen gehaald kunnen worden. ‘Er komt in de provincie momenteel maar weinig nieuwbouw bij’, verzucht makelaar Sjirk de Jong, die ook woordvoerder is van NVM Groningen.

‘Sommige nieuwbouwplannen worden wel bedacht en ontwikkeld, maar worden veranderd of zelfs helemaal gestopt, omdat de woningen niet verkocht worden.’

Volgens De Jong is er momenteel weinig animo voor nieuwbouwwoningen, omdat ze te duur zijn geworden. 'Dat heeft te maken met de duurzaamheidsnormen waar nieuwe woningen aan moeten voldoen.'

Waar vroeger een woning werd opgeleverd met een cv-ketel van zo’n 2000 euro, moet er tegenwoordig een warmtepomp in de woning worden geplaatst. 'Die zijn wel acht keer zo duur.' Dan moeten daar volgens De Jong ook nog zonnepanelen worden bijgeplaatst. De installatie van alle kabels en techniek vindt De Jong ook niet goedkoop. 'Op deze manier verdwijnt qua betaalbaarheid de aansluiting met de markt. Het enige dat nieuw gebouwd wordt in de provincie zijn woningen in het aardbevingsgebied, in het kader van sloop/nieuwbouw.'

De ambitie van Minister Hugo de Jonge om de komende jaren flink te bouwen noemt de NVM-woordvoerder symboolpolitiek. ‘Wij hebben vijf jaar geleden al gezegd tegen de overheid: de woningmarkt wordt steeds krapper: ga nu bouwen, bouwen, bouwen. Maar zoals zo vaak bij de overheid het geval is: pas als het kalf verdronken is dempt men de put.’

Dat er een mismatch is tussen wat projectontwikkelaars graag willen bouwen en waar kopers behoefte aan hebben, wordt bevestigd door Gregory Fuller, universitair docent Internationale Politieke Economie. Hij doet internationaal onderzoek naar huizenmarkten. Het argument dat milieuregels nieuwbouwplannen belemmeren vindt hij maar het halve verhaal. ‘Het versoepelen van milieuregels is slechts een noodmaatregel om de symptomen van de woningcrisis te bestrijden.’ Hetzelfde geldt voor het standpunt van veel politieke partijen dat migratie moet worden ingeperkt om ruimte te creëren op de woningmarkt.

De wérkelijke oorzaak van de huidige crisis ligt dieper, denkt Fuller. De afgelopen twintig jaar heeft de overheid volgens hem verkeerde keuzes gemaakt die nu zorgen voor problemen. De vraag naar woningen is gestimuleerd door de drempels voor een hypotheek te verlagen, zonder dat er wat aan het aanbod van woningen is gedaan. ‘De hypotheekrenteaftrek is waarschijnlijk de grootste overheidsmaatregel op de huizenmarkt. Die moedigt mensen aan om meer te lenen. De jubelton (een belastingvrije schenking die je van je ouders kan krijgen om een woning te verkopen of te verbouwen, red.) gaf kinderen van welvarende families een ingang op de woningmarkt.’

Het zijn voorbeelden waarmee de overheid de toegang tot huisvesting wilde verbeteren. Maar dit beleid was eenzijdig en verkeerd, is Fullers overtuiging. ‘De overheid heeft te weinig gedaan om het woningaanbod te vergroten. In het bijzonder de VVD heeft hier schuld aan.’ In zijn ogen hadden de afgelopen kabinetten meer moeten investeren om het woningaanbod te vergroten.

Wel de vraag naar woningen stimuleren, maar niet het aanbod vergroten zorgde ervoor dat woningprijzen stegen en huizen minder betaalbaar werden voor veel mensen. Doordat het krijgen van een hypotheek tegelijkertijd makkelijker werd, is de schuldenlast van Nederlandse huishoudens een van de hoogste ter wereld, blijkt uit wetenschappelijk onderzoek waar ook Fuller aan heeft bijgedragen.

Fuller ziet wel een oplossing voor de huidige woningcrisis. Hij vindt het onterecht dat rechtse partijen woningbouw willen vergemakkelijken door drempels te verlagen, zoals milieuregels of bureaucratie, zonder dat de kosten voor nieuwbouw worden aangepakt. ‘Nieuwbouw loopt nu al achter op de doelen voor 2030 omdat de kosten onverwacht zijn gestegen. Dit is iets wat de overheid kan oplossen.’ Wat hem betreft zorgt de overheid voor subsidies, zodat ontwikkelaars worden gestimuleerd betaalbare woningen te bouwen. Ook zouden sociale huurwoningen een nadrukkelijke plek moeten krijgen in de bouwplannen van projectontwikkelaars.

Hoewel het duidelijk is dat er nieuwe woningen bij moeten komen, waarschuwt Marije Kooistra, onderzoeker bij het Sociaal Planbureau Groningen, om niet alleen maar naar de aantallen woningen te kijken. 'Ook de bevolkingsopbouw is belangrijk. Woningen die nu nodig zijn, bouw je niet alleen voor nu, maar ook de komende dertig jaar moeten ze bewoond worden.'

Omdat Groningen vergrijst en krimpt, heeft dat invloed op welke type woningen er in de toekomst nodig zijn, stelt Kooistra. 'We hebben dan veel tachtigplussers en veel eenpersoonshuishoudens. Daar moeten in de toekomst genoeg woningen voor zijn.'

Vooral bouwen voor ouderen is een uitdaging, denkt ze. 'Die woningen moeten wel aantrekkelijk voor ze zijn. Veel ouderen wonen in gezinswoningen die ze gekocht hebben toen ze nog kinderen hadden.' Voor veel van hen zijn die woningen te groot als het nageslacht het ouderlijk nest verlaten heeft, maar dat betekent niet dat ouderen graag in de standaard seniorenwoningen willen wonen.

'Dan blijven ze liever in de gezinswoningen waar ze nu in zitten. Maar dat stokt de doorstroming in de woningmarkt, waardoor het voor jongeren moeilijker is om woningen te vinden.'