Analyse: de simpele verklaring voor een tekort aan studentenkamers

Het is niet hoe je als stad in het landelijke nieuws wil komen: internationale studenten die noodgedwongen in tenten slapen omdat er geen kamers beschikbaar zijn. En wat bijna net zo schrijnend is, is dat het waarschijnlijk makkelijk voorkomen had kunnen worden.

RTV Noord sprak de afgelopen weken met betrokkenen over de kamerproblematiek in de stad Groningen. Onder wie vertegenwoordigers van studentenorganisaties, particuliere verhuurders, makelaars en politici. Wij spraken dus wél met ze. Helaas doen ze dat niet met elkaar. Althans veel te weinig, zo blijkt.

'De wethouder doet er alles aan om kamerverhuur te traineren', zegt vastgoedontwikkelaar Wim Bulten. Wethouder Roeland van der Schaaf: 'Als ontwikkelaars zich niet aan regels houden, wordt er een bouwstop op gezet. Ontwikkelaars merken dat wij het beleid de afgelopen jaren hebben aangescherpt.' Het is tekenend voor de verhoudingen tussen de gemeente en particuliere vastgoedontwikkelaars.

Tachtig procent in handen van particulieren

Ongeveer tachtig procent van de studentenkamers in Groningen wordt verhuurd door particuliere vastgoedondernemers. Deze hebben een machtspositie gekregen, omdat veel huurders van hen afhankelijk zijn.

Door de grote vraag naar kamers in Stad en bouwprogramma's die langzaam op gang komen, liggen de prijzen van kamers zo hoog dat studenten elkaar zelfs gaan overbieden.

Een aantal verhuurders heeft gebruik gemaakt van deze situatie en intimideert huurders die een stap zetten naar de Huurcommissie, om de huurprijs te laten toetsen. Overigens lijkt maar een klein deel van de verhuurders zich schuldig te maken aan dit soort praktijken: van het overgrote deel zijn weinig of geen klachten bekend.

Er komen 8.000 woningen bij. Dat is niet voldoende
Roeland van der Schaaf - wethouder

Gevolgen van de crisis

We gaan eerst even terug in de tijd. In de nasleep van de financiële crisis is tussen 2008 en 2014 'heel weinig gebouwd', zegt wethouder Roeland van der Schaaf. 'De Rijksoverheid nam toen maatregelen die corporaties lam legden. In die tijd waren alleen particuliere verhuurders aan het bouwen of verbouwen.' 

Particuliere beleggers kregen volop kansen om woningen om te zetten naar kamerverhuur. Hiervoor is een zogeheten onttrekkingsvergunning nodig. Sinds een paar jaar wordt er meer gebouwd. 'Er komen 8.000 woningen bij. Dat is niet voldoende, er moet meer gebouwd worden', zegt Van der Schaaf. Met het aantrekken van de bouw, is de gemeente zeer terughoudend geworden met het verlenen van onttrekkingsvergunningen voor kamerverhuur.

Het vervelende is dat mensen regelmatig bereid zijn om 150 euro per maand meer te betalen
Betrokkene

Prijzen door het dak

Naar de situatie van vandaag. Verschillende betrokkenen zeggen dat de prijzen van een kamer door het dak heen gaan door de schaarste. 'Als ik werk voor een woningzoekende, bel ik een eigenaar die een woning heeft voor bijvoorbeeld 400 euro.'

'Nadat het is geregeld, word ik in de middag gebeld: 'Wat voor prijs hadden we afgesproken? Ik heb nu iemand die 450 euro biedt voor die woning.' De prijzen in de markt gaan omhoog door de krapte. Het vervelende is dat mensen regelmatig bereid zijn om 150 euro per maand meer te betalen, puur en alleen omdat ze een plek hebben', zegt de betrokkene.

Rol voor particuliere vastgoedontwikkelaars?

Met de huidige situatie op de woningmarkt, is het niet onlogisch om te denken dat er een rol weggelegd kan zijn voor de particuliere vastgoedontwikkelaars.

Ontwikkelaars en andere betrokkenen vertellen RTV Noord dat deze vijf- tot zeshonderd studenten extra hadden kunnen huisvesten voor begin september, als de gemeente zich anders op zou stellen.

De wethouder gelooft dit niet. 'Niemand gaat vijfhonderd kamers ontwikkelen en beschikbaar stellen, als je niet zeker weet dat er een reële kans is dat die mensen komen.'

Een betrokkene doet deze woorden van de wethouder af als 'lariekoek'. 'Als dit het eerste jaar zou zijn, heeft hij een punt. Maar het wordt steeds extremer. In collegejaar 2015/2016 zaten hostels ook al vol. Studenten zitten niet met twintig op één kamer om goedkoop te wonen.'

Er is veel onzekerheid over een vergunning
Wim de Vries - vastgoedontwikkelaar

'Wethouder traineert'

'De wethouder doet er alles aan om kamerverhuur te traineren', zegt vastgoedontwikkelaar Wim Bulten. Ontwikkelaar Wim de Vries onderschrijft zijn woorden: 'Er is veel onzekerheid over een vergunning. We hadden bijvoorbeeld een pand waar een onttrekkingsvergunning voor verleend zou worden, aan de hand van het oude bestemmingsplan.'

'Twee omwonenden gingen toen klagen, en daarop moest het pand getoetst worden aan de hand van het nieuwe bestemmingsplan. Toen mochten er geen studenten in gehuisvest worden', aldus De Vries.

De twee zeggen verder dat het onderdeel parkeren in het bestemmingsplan is aangepast en dat werklui niet meer bij panden kunnen komen. Ook vertellen zij dat van woningen monumenten worden gemaakt en dat soms tijdens de bouw een vergunning wordt ingetrokken. 'Dit voelt als een mes in de rug', aldus Bulten.

'Iedereen heeft zijn hakken in het zand gezet', menen verhuurders Wim Balster en Lammert Tel. 'De gemeente probeert op alle mogelijke manieren uitbreiding te voorkomen van particuliere verhuurders.' Balster en Tel vinden dat er een overleg moet komen tussen verhuurders en de gemeente.

Wethouder herkent zich hier niet in

Wethouder Van der Schaaf herkent zich niet in het beeld dat beleggers worden tegengewerkt. 'Sterker nog: flink wat beleggers zijn nu aan het bouwen.'

'Als ontwikkelaars zich niet aan regels houden, wordt er een bouwstop op gezet. Ontwikkelaars merken dat wij het beleid de afgelopen jaren hebben aangescherpt. Op het moment dat er een kamertekort is, zeggen ze: 'Zie je wel, dat krijg je er van.' Daar ben ik niet van onder de indruk', vervolgt de wethouder.

'Ik ben er geen voorstander van om particulieren ruimte te geven om woningen op te kopen en die om te zetten in kamerverhuur. Dat is volgens mij niet de oplossing. Niemand zit daar op te wachten, behalve de beleggers zelf.'

Het woningtekort is niet alleen bij studenten zelf, maar ook bij andere groepen zoals gezinnen, zegt de wethouder. 'Die groepen komen weer in de knel als je woningen omzet. Het evenwicht in sommige wijken is al verstoord.'

Een bed moet je verplicht huren! Dat zouden wij eens moeten doen. Dan worden we opgepakt!
Wim Bulten - vastgoedontwikkelaar

Containerwoningen

De ontwikkelaars menen zelfs dat de gemeente aan oneerlijke concurrentie doet, met 'tijdelijke' containerwoningen aan het Damsterdiep en op het voormalige Suikerunieterrein. De containers aan het Damsterdiep worden sinds 2006 bewoond.

'Deze woningen staan er, met de bedoeling dat het tijdelijk is. Wij moeten aan andere, strengere regels voldoen voor onze woningen', menen verhuurders. De woningen vallen niet onder het puntensysteem waarmee de huurprijs kan worden bepaald, en via de Huurcommissie aan kan worden gehouden.

'Als een verhuurder zoals Joshua Camera, Bulten of De Vries een woning niet volgens het puntensysteem verhuurt, staat de hele stad op zijn kop. Maar bij de woningen aan het Suikerunieterrein zijn de prijzen astronomisch, als je het gaat uitrekenen', aldus een betrokkene.

'Er zit niet eens een bed bij. Dat moet je verplicht huren!', zegt Bulten over de containerwoningen aan het Suikerunieterrein. 'Dat zouden wij eens moeten doen. Dan worden we opgepakt!'

Van der Schaaf zegt hierover: 'Het moest snel en kon niet op een andere manier. De behoefte van buitenlandse studenten is anders. Ze willen graag een gemeubileerde woning. Dit vraagt een ander type contract dan een normaal huurcontract.'

'Als we zeggen dat er alleen normale huurcontracten mogen worden afgesloten, vrees ik dat investeerders afhaken. Die richten dan alles in op internationale studenten die vervolgens na drie maanden weer afhaken. Een ander risico is dat beleggers zeggen dat zij wel willen bouwen, maar alleen voor Nederlandse studenten', zegt de wethouder.

Student hotel

Ook het Student Hotel aan het Boterdiep in Stad wordt door betrokkenen ervaren als oneerlijke concurrentie die gestimuleerd wordt door de gemeente. In dit gebouw kunnen studenten een gemeubileerde kamer huren en abonnementen nemen op extra voorzieningen. De prijzen van deze kamers liggen aanzienlijk hoger dan die van een normale studentenkamer.

Het is de vraag of studenten vrijwillig naar het prijzige Student Hotel gaan, of dat ze eigenlijk geen keuze hebben
Betrokkene uit studentenwereld

Volgens betrokkenen uit de studentenwereld, is het maar de vraag of studenten hier altijd vrijwillig naar toe gaan, of dat ze 'eigenlijk geen keuze hebben, omdat er geen andere woningen zijn'.

'Het Student Hotel is er neergezet met veel enthousiasme vanuit de gemeente. Maar ze wisten heus wel wat de prijzen zouden worden', meent Bulten. De Vries: 'Als ik twee van die hotels mag bouwen, vind ik het mooi geweest. Dan hou ik ermee op'.

Van der Schaaf reageert: 'De huur bij dit soort contracten voor korte tijd moet reëel zijn. We moeten gaan kijken hoe we studenten met zo'n soort contract beter kunnen gaan beschermen.'

Ruggen tegen elkaar

Zitten de gemeente en particuliere vastgoedondernemers wel met elkaar om tafel? We leggen de vraag voor aan Van der Schaaf. 'Ik zit niet met individuele particuliere verhuurders om tafel. Wel met organisatie Vastgoed Belang en investeerders', aldus de wethouder.

Vastgoed Belang is een landelijke vereniging van particuliere beleggers in vastgoed en heeft ongeveer 5.500 leden. Ook meerdere Groninger beleggers zijn aangesloten bij deze vereniging.

Bjorn Ekkel van Vastgoed Belang zegt: 'De laatste keer dat we Van der Schaaf hebben gezien, is anderhalf jaar geleden. Contact vanuit de gemeente met Vastgoed Belang is afgehouden, genegeerd. Ze zien ons als boeman. Maar met plannen die nu worden besproken, lijkt het me goed om tachtig procent van de markt wel te betrekken'.

Het is absoluut onjuist dat we de branche negeren of als boeman zien
Roeland van der Schaaf - wethouder

We vonden het nodig om deze uitspraak van Ekkel voor te leggen aan Van der Schaaf. Via zijn woordvoerder laat hij weten: 'Het is absoluut onjuist dat we de branche negeren of als boeman zien. We hebben meerdere keren met de plaatselijke afdeling van Vastgoed Belang gesproken over de nieuwe vergunning.'

'Maar we hebben de branche ook betrokken door te spreken met individuele vastgoedeigenaren en verhuurders, (die tevens zijn aangesloten bij Vastgoed Belang) en in het reguliere overleg tussen gemeente en makelaars. En daarnaast had de heer Ekkel natuurlijk ook zelf contact met ons kunnen zoeken', aldus de wethouder.

Noodoplossingen komende tijd nodig

Op de vraag hoe hij ervoor gaat zorgen dat studenten volgend jaar niet in tenten hoeven te slapen, zegt Van der Schaaf: 'Door die tenten niet aan te bieden. Maar de kans is groot dat we volgend jaar het niet zonder noodoplossingen gaan redden.'

'De kans dat we er helemaal zonder kunnen, is vrij klein. Dat is ook nooit anders geweest. Toen ik de KEI-week heb gelopen, sliepen Nederlandse studenten in tenten omdat ze geen kamer hadden. Het is een onvermijdelijk probleem in een studentenstad, waar zo veel mensen zich in één keer melden op de kamermarkt.'

'Maar we moeten zorgen dat de noodoplossingen volgend jaar minder discussie oproepen dan ze nu hebben gedaan. De oplossingen moeten beter en betaalbaarder, maar dat is niet een-twee-drie geregeld. We moeten het probleem structureel oplossen, door meer bij te bouwen en te zorgen dat inschrijvingen van studenten gekoppeld worden met huisvesting', besluit de wethouder.

Hoe nu verder?

Hoe groot is de kans dat zo'n structurele oplossing er volgend jaar is? Het duurt nog een paar jaar voordat bouwprojecten zijn gerealiseerd. Maar, belangrijker nog, het wantrouwen tussen de gemeente en de groep verhuurders die tachtig procent van de kamers in Stad in eigendom heeft, moet weg. Daarvoor moeten beide partijen bereid zijn om over hun eigen schaduw heen te stappen. Het verleden biedt daarvoor weinig reden tot optimisme.

Lees ook:

- Raad Stad gaat in debat met RUG en Hanze over kamerproblematiek
- 'Koppel studenten bij inschrijving al direct aan een kamer'
- Groningen opent jacht op dubieuze kamerverhuurders
- Huurcommissie ziet aantal zaken ruim verdubbelen

Deel dit artikel:

Recent nieuws