Instellingen

Vriendjespolitiek in de Eemshaven? Zo werkt een gronddeal

Het Google datacenter
Het Google datacenter © RTV Noord

De onthullingen van Nieuwsuur deze week over de gronddeals die Groningen Seaports sloot voor de komst van het datacenter van Google doen veel stof opwaaien. Maar hoe gaat zo'n gronddeal nu praktisch in zijn werk?

We vroegen dit aan bijzonder hoogleraar agrarisch recht Jeroen Rheinfeld, van de Rijksuniversiteit Groningen.

Hoe komt een gronddeal tot stand?

'Als het een (verkoop)transactie tussen twee particulieren is, dan zorgen de elementen aanbod en aanvaarding voor de totstandkoming van een overeenkomst: verkoper biedt de grond voor een bepaalde prijs aan en koper accepteert (na onderhandeling) dit aanbod. Vervolgens leggen zij de afspraken vast in een koopovereenkomst, waarna als laatste stap de levering bij de notaris plaatsvindt. Als het een transactie is waarbij (minimaal) één overheidspartij betrokken is, werkt het hetzelfde, zij het dat overheidspartijen aan specifieke regels gebonden zijn (algemene beginselen van behoorlijk bestuur, mededingingsregels etc.), waardoor zij doorgaans minder vrij zijn dan particuliere partijen bij de totstandkoming van (grond)deals.'

Wat zijn gangbare prijzen van landbouwgrond op dit moment en hoe komt zo’n prijs tot stand?

'Prijzen van landbouwgrond worden, net als bijvoorbeeld op de woningmarkt, bepaald door vraag en aanbod. Daarnaast verschillen de grondprijzen per regio in Nederland. Dit heeft te maken met onder meer de kwaliteit van de landbouwgronden in een bepaald gebied, de beschikbaarheid van grond en de mogelijkheden tot uitbreiding.'

Kijk voor een actueel overzicht van prijzen van landbouwgrond hier.

In dit geval zijn boeren benadeeld, omdat een private instantie voorkennis had over de komst van Google. De boeren hadden immers een hogere prijs kunnen krijgen, als zij ook van de komst af wisten. Is dit geoorloofd, en zo ja, waarom?

'Hoewel handel in voorkennis niet tot mijn expertise behoort, kan ik er in algemene zin het volgende over zeggen: handel met voorkennis is, in het licht van het mededingingsrecht, doorgaans niet toegestaan voor overheidspartijen. Ook fiscaal kunnen er voor de partij die handelt met voorkennis allerlei nadelen/sancties zijn.'

Wat is er aan de hand?
Nieuwsuur onthulde begin deze week dat overheidsbestuurders in Noordoost-Groningen door machtsmisbruik boeren hebben gedupeerd bij de handel in grond, bedoeld voor een Google-datacentrum. Eén familiebedrijf is daarbij verrijkt met miljoenen. Uit de reconstructie blijkt dat havenbedrijf Groningen Seaports (GSP) onbevoegd koopovereenkomsten en contracten afsloot. GSP kocht en verkocht voor tientallen miljoenen euro's grond voor het Google-datacentrum in de Eemshaven. Om die deals mogelijk te maken, werden in het geheim kostbare windmolenrechten gegund aan de belangrijkste grondeigenaar: familiebedrijf Bakker Bierum. Tegelijkertijd werden kleinere boeren gedupeerd.

Wat is onteigening?

'Onteigening is ontzetting uit eigendom ten bate van de onteigenaar, meestal de overheid, indien het algemeen belang dat vordert. Ontnomen wordt de eigendom van daartoe aangewezen percelen grond met alles wat zich daarop of daarin bevindt aan bebouwingen, werken en beplantingen. Door de onteigening vervallen alle met betrekking tot de zaak bestaande lasten en rechten, zoals het recht van hypotheek, erfdienstbaarheid, huur en pacht. Onteigening is hoofdzakelijk geregeld in de onteigeningswet.'

Wanneer mag een boer worden onteigend van zijn/haar landbouwgrond?

'Onteigening vindt van oudsher plaats op grond van in de Onteigeningswet aangeduide titels. De meest gebruikte titels zijn titel II (onteigening voor de aanleg van militaire verdedigingswerken en – met name – waterkeringen), titel IIa (onteigening voor de aanleg van (spoor)wegen, kanalen, havens en rivierverruiming) en titel IV (onteigening in het belang van de ruimtelijke ontwikkeling).'

Wat zijn je rechten en plichten als boer bij potentiële verkoop van landbouwgrond?

'Als geen sprake is van onteigening, heb je als boer/verkoper alle rechten en plichten die andere (potentiële) verkoper van onroerende zaken ook heeft. De verplichtingen en rechten van de verkoper bij een akkoord, vastgelegd in een koopovereenkomst, zijn als volgt:
- De verkoper is bij een koopovereenkomst uiteraard verplicht om deze na te komen.
- Hij moet de verkochte zaak overdragen en afleveren inclusief toebehoren.
- Tevens mogen er geen bijzondere lasten of beperkingen meer op de verkochte zaak rusten, tenzij de koper daarmee akkoord is gegaan.
- Tevens moet de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Tot op het moment van aflevering, is de zaak voor risico van de verkoper. Gebeurt er iets mee, dan komt dat dus op zijn bordje. Na aflevering gaat het risico over op de koper.
- Uiteraard moet de verkoper zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst en uit de wet nakomen, maar als hij dat niet doet, dan staan de koper een aantal mogelijkheden open. Deze sluiten aan bij de algemene mogelijkheden die er zijn in het geval van wanprestatie (ontbinding, schadevergoeding, opschorting, nakoming). In dergelijke gevallen is er wel vaak ‘verzuim’ nodig.
- De verkoper heeft recht op de koopsom, te betalen door koper
- De verkoper heeft recht op afname van de onroerende zaak door koper.'

Mag je de grond nog onderhands verkopen als de overheid zich al als geïnteresseerde kenbaar heeft gemaakt?

'Het antwoord op deze vraag hangt af van het feit of er een voorkeursrecht door de overheidsinstantie is gevestigd of dat een onteigeningstraject is ingezet. Is een deze situaties van toepassing, dan is onderhandse verkoop meestal niet meer zomaar mogelijk. Als deze situaties zich niet voordoen is, zolang de interesse van de overheid niet concreet is en er nog geen (voor)onderhandelingen zijn opgestart, de verkopende partij in beginsel vrij om tot onderhandse verkoop aan een derde over te gaan.'

De Eemshaven gaat nog verder uitbreiden en heeft daarvoor landbouwgrond nodig. Wat voor rechten hebben de eigenaren van die stukken grond?

'Het antwoord op deze vraag is niet in algemene zin te geven: het hangt af van de specifieke situatie (is er een gemeentelijk of provinciaal voorkeursrecht gevestigd op de gronden, is er een al onteigeningstraject ingezet). Als er geen bijzondere omstandigheden aan de orde zijn, heeft iedere grondeigenaar het recht om zelf te bepalen of en op welke voorwaarden hij/zij wenst te verkopen.'