Instellingen

'Wij willen de vriendelijkste woningverhuurder van Nederland zijn'

Een monteur van vastgoedbedrijf Heimstaden
Een monteur van vastgoedbedrijf Heimstaden © Eigen foto
De Zweedse vastgoedreus Heimstaden is de grootste buitenlandse investeerder op de Nederlandse woningmarkt. Wat zijn de ambities in Groningen van deze commerciële belegger, die zegt te werken vanuit een sociaal hart? We vroegen het directeur Eddo Rats van Heimstaden Nederland.
In Groningen werd Heimstaden in 2019 in een klap een partij die meetelde. Het kocht zo’n 650 woningen - grotendeels sociale huurwoningen - in Stad en provincie van de Britse investeerder Roundhill Capital. Ook in Friesland en Drenthe nam het bedrijf een paar honderd woningen van de Britten over. En het zal hier niet bij blijven, zegt Heimstaden-directeur Rats.
Op het hoofdkantoor van Heimstaden Nederland in Amsterdam spreekt Rats over de plannen van de vastgoedmultinational in Nederland en in Groningen.

Concrete plannen van Heimstaden

Het meest concrete plan van Heimstaden is om begin volgend jaar een eigen kantoor in de stad te openen, vertelt Rats. Van hieruit zal het onderhoud en beheer van het woningbezit in Noord-Nederland worden geregeld. ‘Omdat we dicht bij onze huurders willen zitten en een gezicht willen hebben in de regio waar we actief zijn.’
Rats deed zijn ervaring op aan beide uiteinden van de vastgoedwereld. Hij werkte voor Vesteda, de grootste commerciële woningbezitter van Nederland en was in dienst van de Amersfoortse woningcorporatie De Alliantie. In Heimstaden komt ‘het beste uit die werelden bij elkaar’, zo voelt Rats het.

Onder de radar actief

Heimstaden opereerde in het Noorden tot nog toe wat onder de radar. Zelfs de honderden huurders hebben amper gemerkt dat ze een nieuwe huisbaas hadden, want het beheer van hun woningen bleef in handen van dezelfde partij.
Maar dat gaat dus veranderen wanneer Heimstaden het beheer zelf gaat doen en hier de eigen onderhoudsbusjes gaan rijden.

Wat zijn de plannen van Heimstaden in Groningen?

‘We willen beginnen met verduurzamen van onze 650 woningen in Groningen. Daarvoor willen we in gesprek met gemeenten en andere corporaties om te zien wat we samen kunnen doen. Zo doen we in Wageningen en Rotterdam samen met andere corporaties mee in een warmtenet en in Noord-Holland zitten onze woningen in het woonruimteverdeelsysteem van de woningcorporaties.
In Groningen voorzie ik een soortgelijk pad. We zijn zeer geïnteresseerd in de activiteiten van de Groninger corporaties en willen graag bekijken hoe we daarop kunnen aansluiten. En wellicht zijn er activiteiten die wij ontplooien waar zij kunnen aanhaken.’
Woningen kopen we voor tenminste twintig jaar, liever langer
Eddo Rats - Directeur Heimstaden Nederland

Kunt u dat eens nader invullen?

‘Stel een corporatie wil zijn bezit verduurzamen door isolatie of met zonnepanelen en wij hebben woningen in dezelfde buurt. Dan willen we daar graag aan meedoen. Ook zullen we investeren in leefbaarheid. Dat zullen we in de eerste plaats zelf doen, maar waar het kan ook samen met andere corporaties.
Wanneer een corporatie ergens een buurthuis heeft of een plek waar ze activiteiten ontplooien, dan kunnen we daar participeren. Ook wanneer het gaat om onderhoud van de directe leefomgeving.’

U legt de nadruk op sociale taken. Past dat bij het verdienmodel van een commercieel bedrijf?

‘Wat wij willen is de meest vriendelijke woningverhuurder van Nederland zijn. Dat heeft een maatschappelijk gezicht. Wij zijn van oorsprong een Scandinavische woningverhuurder die zich inzet voor comfortabel en duurzaam wonen. Wij willen het leven van de bewoners verbeteren. Daar hoort ook investeren in de leefomgeving bij.
Wij zitten hier voor de lange termijn, woningen kopen we voor tenminste twintig jaar, liever langer. We zijn geen projectontwikkelaar die bouwt en vervolgens verkoopt. En we bieden ook niet mee op koopwoningen. Als we nieuw bouwen dan doen we dat om het bezit uit te breiden en te verhuren.
Wij verkopen de woningen niet. Wij houden ze en gaan uit van het exploitatierendement. Dat is ook de reden waarom we investeren in het verduurzamen van de woningen. want we hebben er alle belang bij dat onze woningen goed onderhouden en energiezuinig zijn.’

Ongeveer zeven van de tien woningen van de Heimstaden-portefeuille vallen in de sector sociale huur. Corporaties zeggen: ons lukt het niet om winst te maken met dergelijke woningen.

‘Zelf heb ik ook in die sector gewerkt en ik weet dat het voor corporaties vanwege wet- en regelgeving ingewikkelder is. Woningcorporaties hebben een aantal kenmerken die wij als commercieel bedrijf niet hebben. Ons lukt het wel om rendement te maken op de woningen in de lagere huurcategorieën.’
Werknemers van vastgoedbedrijf Heimstaden
Werknemers van vastgoedbedrijf Heimstaden © Eigen foto

Ligt het niet veel meer voor de hand geld te steken in woningen in een hoger huursegment. Dat is toch veel lekkerder verdienen?

‘Ik weet niet of de geliberaliseerde huursector zoveel lekkerder verdienen is. Wij vinden het belangrijk dat er een functionerende, diverse stad ontstaat. Daar ligt onze taak.
Overigens zullen er woningen van onze sociale huurvoorraad naar het middensegment gaan. Hoe zich dat zal ontwikkelen willen we bespreken met corporaties en gemeenten in het gebied.
We zien dat een corporatie als Nijestee wat van het gereguleerde segment naar het middensegment brengt, omdat er behoefte is aan die woningen. En bij corporatie Lefier is de voorraad sociale huurwoningen substantieel gedaald. Ik denk dat we met elkaar kunnen bedenken wie welke rol gaat spelen.’

Jullie oprichter en grootaandeelhouder Ivar Tollefsen is volgens het Amerikaanse zakenblad Forbes goed voor een vermogen van vier miljard dollar. Hoe past dat bij een sociale verhuurder?

‘Waar hij precies zijn geld mee heeft verdiend weet ik oprecht niet. Voordat hij met Heimstaden begon had hij al allerlei andere activiteiten ontplooid.
Dat het vermogen van de oprichter wordt gekoppeld aan Heimstaden in Nederland, kan ik me vanuit het perspectief van de lezer wel voorstellen, maar ik zie die relatie niet zo. Hij is grootaandeelhouder, maar we hebben ook andere aandeelhouders.’

Heimstaden heeft in Groningen nu 650 woningen, wat zijn de plannen voor uitbreiding van het bezit?

‘Wij kopen bestaande huurwoningen op en verhuren die. Aan huurwoningen is op dit moment echter weinig te koop. Wat ons betreft is bouwen dus de opdracht, ook voor groepen die moeilijk aan huisvesting komen, zoals jongeren, studenten, ouderen en kwetsbare groepen. Daarvoor moet je kijken naar wat op de lange termijn nodig is.
We proberen hiervoor de juiste partners te vinden. We staan pas aan het begin van dat proces, laten we eerst maar eens met gemeenten hierover spreken.’
Wie en wat is Heimstaden?
Heimstaden is in 1998 opgericht en werd in 2005 overgenomen door Fredensborg, het bedrijf van de Noor Ivar Tollefsen, de huidige grootaandeelhouder van Heimstaden. De vastgoedreus zette in 2018 voet op de Nederlandse woningmarkt en is er nu de grootste buitenlandse investeerder. In 2019 groeide Heimstaden in een klap uit tot een van de grotere woningbezitters toen het voor 1,4 miljard euro 9544 huurwoningen in Nederland kocht van de Britse belegger Roundhill Capital.